从新老政策的贷款年限对比来看,二手房受益最大的房龄在20年左右。新政策实施后,这类住房的贷款年限可延长至30年,比当前政策下的贷款期限延长15年之多。
其中,房龄在15年至25年之间的房屋受影响最大,贷款延长年限都在10年以上。根据城市资管云数据统计,此类房屋已达到上海全市住房总量的34%。
相较于“认房不认贷”政策,本政策调整影响范围非常广泛,全市80%的存量住宅受到影响。
9月1日下午,上海市房屋管理局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,宣布“居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在我市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”该通知自2023年9月2日开始实施。此次政策调整符合预期,其对于降低购房成本、满足合理住房消费需求、促进楼市平稳发展等都具有积极的作用。(凤凰网房产上海)
依照原有的“认房认贷”政策,以上三类购房群体在上海购买住宅时,会被认定为“二套房”。“认房不认贷”的实行将不再考虑有无房贷记录,使这些购房者在上海获得“首套房”资格,大幅降低购房门槛和购房成本。
小编认为,该政策调整将吸引一部分有过贷款记录的新市民或本地刚需,以及部分改善需求客群入市,预计短期内低总价新盘成交会有增加。但购房门槛降低伴随的是杠杆的增加,对于还贷能力也有了更高的要求。
“认房不认贷”预计能够带动一小波新增需求,但要对市场形成实质性推动,还需配合其他政策的实施。
● 降低房贷负担,释放消费潜力
近期,央行在全国各地的分支机构陆续在官网公布首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况。截至目前,上海保持LPR+35个BP不变。对比全国其他城市,北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+55个BP,成都为LPR-20个BP,上海地区首套商业性个人住房贷款利率下限虽不是最高,但仍处于高位。
多家国有大行和商业银行陆续发布关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告。小编算了一笔账。假设小C于今年6月向银行申请100万元、20年期房贷,由于他有过房贷记录,所以被认定为二套房,利率为5.25%。虽然目前上海暂未降低房贷利率,但此次政策调整后,小C可以与银行协商,调整为当前上海首套房贷利率4.55%,按等额本息计算每年减少支出约5000元。
存量首套房贷利率的调整和下降,将降低购房者财务负担,扩大消费和投资需求。
● 经历快速发展和扩张,共享办公发展进入瓶颈期
8月15日,有市场消息称,太古地产或以97.1亿元的代价接盘陆家嘴集团两家子公司40%股权这两家子公司分别持有上海前滩21号地块与洋泾地块。上述转让预计在8月底9月初完成,此次收购大概率是完成股权的正式移交。两项目的开发体量超过120万平方米,涵盖大型商业、办公、酒店、豪宅和文化等全业态。如果此次收购完成,太古地产在上海的第三个商业综合体项目将正式落地。与此同时,其在内地的投资布局将进一步扩容。(观点网)
随着上海办公市场供应高企、去化放缓,部分外资机构选择撤离。除美国知名地产基金65折抛售嘉宁国际广场外,新加坡吉宝置业也拟出售包含吉汇大厦在内的多个商办物业。这类机构以地产基金公司为主,近期抛售的原因:一是在美国加息的大背景下,基金面临一定程度上的赎回压力,迫使其不得不清理资产;二是办公市场需求疲软导致物业投资回报率降低,针对投资结构进行资金腾挪以应对市场下行。
与此同时,仍有部分外资机构选择加码上海商办市场,包括太古地产拟97亿元收购上海浦东两宗地块40%股权、嘉里建设豪掷221亿元拿下金陵路项目等。这类机构多数是与政府合作紧密的知名外资地产开发商,对大型综合房地产项目有丰富操盘经验,所购入的项目均为区域重点优质项目,对大体量综合体的加码布局能够进一步提升其品牌影响力。
END