区域两级分化明显

因此《都市再生法》针对于城市地区划定都市再生紧急整备区域，确定了51个都市再生紧急整备地区，纳入都市再生紧急整备区域享有比《都市再开发》制度更宽松的政策，大大放宽了限制条件，允许有容积率、土地用途方面的政策突破。

对于不同发展定位的空间，给予了不同的政策方向。

针对东京等特大城市，突出城市防灾功能和高质量、高强度发展，给予容量奖励和基础建设资金补贴，尤其支持城市交通枢纽部位的升级，大大激发了民间资本的投入意愿，吸引市场资本介入；针对乡村偏远地区，应对人口减少，提出了实现建设紧凑型城市的理念，通过居住和城市功能的聚集来展示“密度经济”，提高城市公共资源的利用效率。

二、城镇建设用地更新

在日本，广义的城市更新包括了各类拆除新建、房屋修缮、功能调整、基础建设、土地区域整理、大区域更新等所有为了提升城市机能所实施的各类整备工作。而狭义的城市更新主要特指城镇建设用地的更新，主要基于《都市再开发法》，是共同用地上的建筑物通过更新整备以及公共设施整备一体化的更新行为。

更新主体

从实施主体上来看，主要包括三类主体。首先项目的主体是土地所有权人，由他们来提供土地。第二是项目合作方，主要由开发商担任这个角色，提供建设资金，并作为回报获得重建后的建筑的一部分。另外国家和地方公共团体，负责监督项目，进行项目审批并提供补助金来支持项目的实施。

产权归集

以第一类模式为例，实施流程包括六大阶段：基础调查、城市规划决定、业务计划决策、权利变换计划决定、建筑工程施工和竣工。

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资金平衡

从更新的成本和费用上来看，项目基本上是能够实现资金平衡的。成本中补偿款占到总成本的33%，建筑成本占到总成本的49%；而收入中，新增容量的销售额占到收入的63%，其他的收入主要还是各级政府提供的补助金。

实施效果

根据2018～2022年间完成的80地区的更新项目统计，日本城市更新实现了以下五个方面的提升。

1.强化土地高度利用：容积率提高了2.7倍；

2.完善道路和公共设施的建设：道路和公共设施增加了20%；

3.增加都市型住宅的供给：总共增加了1.5万套；

4.提升建筑的防灾性：建筑物的不可燃烧率从77%提高到了100%；

三、思考与启示

随着社会经济的持续发展，日本先后出台了《都市再开发法》和《都市再生法》，但并没有因为新法案的出台而废止老法案。而是顺应城市发展的需求，不断更新政策，完善政策内容，避免了新老办法交替对既存项目产生的影响。

同时，在城市更新的过程中可以灵活应用其它包括规划、土地等多方面的政策，最大化扩大更新方案的实施效果。多策并用不仅给与实施主体更多选择，政策的持续性和稳定性，也有助于更新项目的平稳推进。

《都市再开发法》和《都市再生法》都是国家层面的大法，也给予了地方政府制定相应法规的权限。因此根据城市特点，不同区域都有不同方向的法规要求，比如东京更偏重安全防灾和国际化高强度发展，而京都则会对风貌保护有很强的要求。但从实施层面来看，这些要求更多地是引导性的、或者说是负面清单形式，避免了一刀切的方式去阻碍建筑功能的优化。

日本的城市更新主体以原权利人和市场主体为主，虽然很多时候协调各方关系需要耗费大量时间和精力，但一旦形成共识后，开发的速度和效果也令人惊叹。究其根本，还是源自于需求，房子老旧要更新、街区没落要振兴、轨交加持要增容。当更新开发和每个人的利益都息息相关时，相信一定能激发出更多的更新动力和更好的更新想法。

备注：图表源于日本国土交通省、东京都都市整备局。