【本文原是为2024年中房学年会准备的主旨演讲，随后得知学会让我作为优秀机构代表进行发言，因时间有限，对发言内容进行了精简，考虑到可能有业内同仁想要深入了解详细内容，故此将演讲稿全文上传如下，可供一观。

——袁东华】

    （正文）

中房学领导下的房地产估价行业已经走过三十年了，正面临着新形势的挑战。如何面向未来转型发展，总结过往的经验，对指导今后的工作是十分必要的。下面我就我们公司如何从单一的评估业务，转型到咨询领域的历程，作一汇报。

上海城市房地产估价有限公司2001年1月成立，从估价起家，相当长的一段时间，靠天帮忙，估价业务非常充沛，发展也顺风顺水比较平稳。随着时间的推移，我们发现评估业务越来越少，市场出现了粥少僧多竞争加剧的状况。为了生存和发展，十多年前我们就开始拓展与估价关联度较高的房地产咨询业务，譬如借助互联网的兴起，2008年我们建设了房地产价格自动评估系统。结合上海作为国际大都市，外资外商在上海活跃度较高，陆陆续续开展了为外资提供相关房地产开发、企业并购、重组等相关的咨询服务。

2019年起，新冠疫情爆发，极大地影响了社会正常生活和生产活动。估价行业抵押、征收、涉税三大类的传统评估，二十多年来占据着机构超过半壁江山的业务也出现了江河日下、市场萎缩的严峻形势。面对困境，出路在哪里？公司内部经过讨论，学习了行业协会在年会交流时提出的房地产评估向市场化、专业化、咨询化方向转型发展的要求，结合上海发展战略，在公司CEO詹博的倡导下，于2021年4月组建了“四个中心”。通过机制创新、模式创新，全面介入和深化房地产咨询的服务，实现了公司从主要从事房地产评估，转而成为评估和咨询双轮驱动的一家综合性专业服务公司。

开展咨询业务后，公司的业务空间和市场边界都得到了极大的提升和拓展，同时面对陌生的领域，困难和挑战也是非常大的。咨询业务的特点就是复杂性和多样性，需要具备跨专业和跨学科的综合性专业人才，并充分发挥人才专长，完成一个个具体的项目。经过多年的学习和实践，我们探索出了一些路径和做法，主要有以下几个方面：

一、构筑高地，发挥优势

四个中心的成立，为公司开展房地产咨询业务开辟了四条新赛道，如何在赛道上策马扬鞭，争取好成绩，无疑驾驭骏马的骑手也就是人才是关键。为此，公司充分发挥四个中心一班人的积极性，让他们在各自的赛道上奋进前行。同时为适配咨询业务的从业人员，必须具备站位高、格局大、视野宽的职业素养，公司采取了广招人才的积极举措，从高校和社会上吸收高学历和丰富实践经验的青年才俊充实公司的咨询队伍，对人才的重视、引进、培养，为公司咨询业务的开展增添了新的活力和动力，也为公司构筑人才高地创造了条件，积蓄了力量。同时，利用多年来公司参与了上海发展顶层设计的一系列项目和课题，譬如“十五五”城市更新目标、思路和重点举措研究等形成的成果，组成博士和四个中心负责人领衔的宣讲团，深入社会企事业单位、工业园区、市区、街镇政府机构和责任部门进行宣讲，从而取得锻炼队伍，扩大公司影响，拓展咨询业务市场，打通获取各类咨询项目渠道的积极效果。

CEO詹运洲（博士）受邀进行“海聚英才”创业城建设规划推介

规划设计部申立（博士）、张莉在“人民城市大课堂”宣讲“15分钟社区生活圈”

产业发展研究中心杨博飞（博士）、于欣驰受邀为江川路街道发布生物医药、能源装备产业图谱

二、加强学习，放眼国际

咨询行业是个知识密集型的领域，对最新的世界发展前沿知识有着迫切学习、掌握、运用的需求。为此，公司四个中心的同事，近年来频繁在国内外进行走访学习交流：去新加坡考察工业园区，去日本交流城市更新的先进经验，到北京二度参加世界农业科技创新大会，去浙江德清地理信息小镇学习交流，业内同行交流互鉴。

   （新加坡产业园区考察）                                                  （城市更新研究中心赴日本东京交流考察）

（左-乡村振兴与生态修复研究中心连续两年赴京参加世界农业科技创新大会）

（右-数字化应用中心赴浙江德清地理信息小镇学习交流）

（北京估价师协会莅临我司调研交流）                 （中估联行相关机构莅临我司访问交流）

正是在这种频繁的“走出去、请进来”开放式的交流过程中，打开了公司员工的眼界和思路，让他们在开展城市更新和工业园区转型升级的具体工作中，可以对标和借鉴国际先进经验，出色地完成咨询项目。

由于系统全面开展了咨询方面的新兴业务，激发了员工对学习新知识、掌握新技能的内生动力，公司也正在逐步向成为学习型组织的目标迈进。

三、聚焦政策，踏准节拍

近年来为抵御疫情给社会造成的负面影响，政府出台了一系列刺激经济、促进社会发展的政策，在城市更新、乡村振兴、产业更新、数字经济等方面均有体现。我们认为这些政策的出台，指明了社会发展的方向，形成了当今社会经济建设和民生保障的主流。我们公司的四个中心与这些政策有高度的契合性，应该而且必须主动融入主流、服务主流。

这里我仅举城市更新城中村改造为例。2022年6月上海疫情全面解封，针对疫情期间的重灾区——城中村，上海市政府即刻提出启动城市村改造的工作。同年7月，我们接受了上海市房管局的委托，对上海市所有的城中村进行排摸调查，经公司员工的集体努力，我们冒着上海连续38度以上的酷暑，差不多用了一个月的时间圆满完成了任务。在摸清城中村家底的基础上，协助市局排出了上海城中村改造的行动实施计划。从专业咨询的角度，公司还编写了城中村改造的全流程闭环路径图。

从这张图中，我们不难发现，城中村改造的工作，固然离不开房地产评估这一环节，但从全流程的视角，评估只局限于项目前期动拆迁的部分和后期出让地价评估、社会稳定风险评估，而房地产咨询却可以覆盖项目全过程，不仅是几个点，而是整个业务链。而且上海此项工作周期会持续五年以上，所以从城中村改造的业务链和时间跨度的周期这两方面考量，房地产评估向咨询业务方向转型升级，是评估机构的必然选择。

总之，开展咨询业务一定要聚焦政策，紧跟政策的节拍，所谓“时来天地皆同力，运去英雄不自由”，政策就是“时”。

四、前瞻布局，着眼长远

当前数字经济、人工智能、绿色低碳、ESG等新兴产业正在全社会蓬勃兴起和开展。我们应该充分关注到这一重要的社会发展趋势，并积极地加入到这些新兴产业的进程中。

尽管目前社会上出现的各种新兴产业，还处于初级阶段，离完善成熟尚有相当长的路要走。但我们认为，既然这些新兴产业代表了社会未来的发展趋势，我们就应该为未来着想前瞻布局，提前介入，坚持长期主义的理念。在前面提到的多项新兴产业领域，我们公司都有涉足和参与，尤其在数字化、绿色低碳方面。这里，我举两个我们现在正在做的数字化系统和“双碳”评估的例子。

2020年，上海发布了《关于全面推进上海市城市数字化转型的意见》，公司瞄准数字经济这一新兴市场，在多年前瞻性布局和持续耕耘的基础上，在这领域加大投入。2021年还专门成立了数字化应用中心，逐渐形成了公司数字经济的产品和服务，全面融入公司各项主营业务的良好态势。在城市更新、乡村振兴、三大工程等事关国家战略和上海重点的领域里完成了各类数据大屏和信息系统达数百项。譬如“上海市城市更新信息系统”“上海市城中村信息管理系统”“上海市农村宅基地管理信息系统”等，为行业开辟了一条数字经济业务领域的全新赛道。

（上海市城市更新信息系统）

同年，我国提出“二氧化碳排放力争2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和。”要实现这一国家战略，预计国家每年投资规模2-4万亿元。而气候投融资是“双碳”承诺实现的重要支撑。2022年8月，生态环境部发改委等九部门公布了上海市浦东新区等23个城市和地区获批国家级气候投融资试点。

（公司副总朱宇在中德气候投融资能力提升会做主题演讲）

在上海市浦东新区政府的领导和组织下，我们汇同复旦大学绿色金融所等几家单位，在气候投融资产学研、数据能力和标准建设等方面进行了理论和实践的探索，努力尽快掌握新核心生产要素——数据和算法。

为响应国家号召，公司近年来持续关注“双碳”领域的前沿动态，聚焦双碳咨询、碳管理和碳能力建设等三大板块，积极开展“双碳”相关业务，助力国家和地方双碳目标的实现。为此公司还组织多名员工考了碳排放交易员和碳稽查员的资格证。

实现“双碳”目标是一项国家战略，潜在的市场和业务前景十分广阔，公司目前正在深度参与上海浦东新区投融资的试点项目，努力拓展与“双碳”有关的评估咨询业务，争取为行业趟出一条路来。尽管这个领域从前没有路，但我们相信路是人走出来的，走的人多了便成了路。

最后，借年会的机会，作为一名行业老兵谈两点期许：

一、三十年前我们行业随着改革开放的时代大潮开始起步，俗话说“三十而立”，可以说经过三十年风雨洗礼，我们的行业不断发展壮大，像行业内的领先企业“永业行”“国众联”等都达到了千人以上的规模。当然，行业整体繁荣的景象，应该是像亚马逊雨林一样，是一个既有参天大树大象起舞，也有天涯芳草蚂蚁雄兵，充满活力、欣欣向荣的生态世界，大小机构在行业内都能占据一席之地，和谐共生、共同成长。

二、站在行业发展后三十年的入口，我们完全有信心以更高的起点迈出攀登更高目标的脚步。期待行业的各家企业，不但要保持多年来持续有效的线下沟通交流，还要加强各自公司网站和公众号的建设，借助互联网平台，以月月新、日日新的面貌分享各自在开展业务方面的资讯，互鉴互学，共同进步。相信通过我们的不断努力，正值青春勃发而立之年的行业，明天一定会发展得更加美好。