忽如一夜春风来，工业上楼成热点。

三年疫情结束，今年在好奇心和新鲜感驱使下，上海派出一波又一波的考察团奔赴广州、深圳等地考察“工业上楼”。

本文上篇将带大家走进珠三角，一起看看南国的经验，下篇将谈谈工业上楼在珠三角与上海的适用性与差异。

↓↓↓考察区域↓↓↓

01

深圳全至科技创新园

2023年，深圳市政府工作报告和高质量发展十大计划均明确提出实施“工业上楼”计划，年新增2000万平方米优质经济厂房空间。而早在2015年，宝安区便在全国率先探索工业上楼模式，建成了国内首个工业上楼项目——全至科技创新园，并于2019年发布了相关政策——《深圳市宝安区工业上楼工作指引(试行)》。

★在城市更新背景下，打造全国首个实践版本

全至科技创新园项目位于深圳市制造强区宝安区沙井街道后亭社区沙松路，毗邻“世界工厂”东莞，是区域重点打造的高端制造载体。项目占地面积约3万平方米、建筑总面积约16.8万平方米，综合容积率高达5.6。园区涵盖业态类型主要有三种，分别是生产用房、创意办公和人才公寓，从而能够满足企业生产、研发、办公、检测和展销的一站式需求。作为城市更新项目，全至科技创新园前身是茅洲山工业园，原有产业能级不足，更新前园区内29家企业多为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造业，企业规模偏小且缺乏核心技术。2011 年起，茅洲山工业园改造启动，以“适应中国制造2025、工业4.0和高端智能制造业需要的新兴产业空间”为理念进行规划、启动旧改，通过拆除重建和综合整治相结合，正式转型为全至科技创新园。

★满足“轻工业上楼”需求的建筑设计指标

全至科技创新园按照“厂房+写字楼”复合标准建设了23层的全至科创大厦，楼层总高约达99.8米、层高4.2米，标准层总面积约5300平方米、含有七个600-955㎡的单元，荷载为750kg/㎡，升降机总数为14部，载货升降机6部，其中4部负重2吨、2部负重3吨。

这一建筑设计能够同时满足办公、产品展示、轻生产等用途，工业空间面积从原先的5万平方米拓展至15.5万平方米，灵活、定制的空间，充分匹配科技企业转型升级的要求。

★产业成功转型，高附加值战略性新兴产业占比激增

据了解，全至科技创新园目前共入驻科技企业约120余家、入住率约达95%。从入驻企业行业分布看，主要有电子信息、智能装备、新材料、生物科技和节能环保等，高附加值的战略性新兴产业总占比在80%以上，其中电子信息占比约45%、智能装备占比约32%、新材料占比约11%。

从入驻企业对于厂房物业的需求来看，由于入驻企业租用中小户型为主，对于1000平方米以下的物业需求占比接近80%，入驻企业主要用作小量订单生产、试验、检测等轻生产功能，兼顾部分研发办公功能，较少用作大规模生产制造。

★丰富产业空间配套，打造复合型科技创新园

全至科技创新园践行“职住平衡”的配套理念，不仅拥有功能齐全的办公空间配套，更配有丰富业态的人文社区。

生活配套方面，园区具备了人才公寓以及相应的商业配套。全至科技创新园的人才公寓共有2栋，以40-60㎡的单间为主、70-80㎡的套间为辅，均为精装交房;商业配套方面，园区内配套商业包含员工餐厅、咖啡厅、便利店等，业态较为全面丰富，目前服务客群以入园企业员工为主。

除满足基本的生活需求外，全至科技创新园人文社区更包含了党群服务中心、阅览室、展览室、美术馆等功能。通过图书馆熏陶、工作坊培训、美术馆讲座和公共活动的组织，营造分享知识、美术和文化的工作生活空间，构健当代的健康文化生活方式。

综上可见，全至科技创新园作为深圳、乃至全国首个具有示范意义的“工业上楼”项目，先行先试地解决发展先进制造业、产业转型升级和土地资源紧张之间的矛盾，创新探索出“工业上楼”的产业空间供应新模式，有效提升单位用地上的产业承载力。

通过立体化产业空间的高度集成，园区也能促进产业集聚发展、促进产业链上下游企业相互配套，有利于打造产业高地和重点产业集群。

同时，作为一个典型的城市更新项目，项目一改传统老旧工业园区的落魄形象，大幅提升所在片区的环境面貌。

02 

 深圳天安云谷

★粤港澳大湾区创新“沃土”上首个“工改工”城市更新项目

在土地资源紧缺的背景下，深圳一直在探索“工改”的实施路径，受制于物业转让、产业准入门槛、土地年限等方面的影响，“工改工”成为深圳工业项目更新的重要途径。天安云谷是深圳首个“工改工”城市更新项目，也是该类城市更新的成功典范。2011年开始，从破旧的低端工业老区向智慧科技园区蝶变，通过智慧产城社区的打造，天安云谷最终成为了龙岗科技新CBD。而项目所处的龙岗区坂田街道，作为粤港澳大湾区深圳中轴都市核心区、华为全球总部所在地，也在加快打造ICT集聚、三区带动、枢纽牵引、医教兼优、城绿共融的宜居宜业宜游智慧城区。统计数据显示，2022年坂田街道地区生产总值占深圳全市约7%、其中第二产业增加值超过1900亿元，坂田以仅占深圳1.4%的微小面积，贡献了全市16%的第二产业增加值。

★国内首个以“云计算、大数据”理念规划的智慧园区

天安云谷建设于华为科技城内，是科技城率先启动的示范项目，也是深圳产业升级示范与城市更新示范项目。项目规划占地面积约76万㎡、总建筑面积约可达400万㎡、平均容积率高达5.26，其中，一期、二期总建筑面积约135万㎡，目前已引入企业数约620家、商家数约160家，项目涵盖业态包括产业研发大厦、人才公寓、科技艺术展览馆、极创公园以及商业配套。按照规划，整个项目共将分为六期建设，未来四期还将建设超高层产业研发大厦、商品住宅、人才公寓、商业体、星级酒店以及九年一贯制中小学。

值得一提的是，在工业4.0概念的驱动下，新型智慧园区更注重硬件智慧化，提供弹性云服务、云办公、金融服务等增值服务。为打造高水准服务的智慧园区，天安云谷还专门成立了深圳智慧园区信息技术有限公司，负责园区平台的整体规划，同时，项目联合华为、IBM、腾讯企点、金蝶我家云等合作企业，打造基于SMAC创新驱动的智慧园区运营服务平台，以智慧化、可视化的方式，管理园区所有的空间和公共设施，掌握空间与设施的全生命周期数据，实现实时、高效、智能的指挥调度。

★以“人”为核心，构建功能复合的产城融合社区

项目涵盖多种物业形态，提供四大类功能空间。第一，产业空间，包括研发空间、孵化器、产业CBD等组团，以及定制化产业空间;第二，创新云空间，包括多功能会议大厅、研发与测试中心、文化和体育活动场所;第三，居住空间，包括居民花园社区、高级人才公寓;第四，商业空间，包括大型商业综合体、步行街、超高层商务酒店、社区商业等。从提供产业空间的产业研发大厦的建筑参数来看，标准层面积约2900㎡、层高约4.2米，标准层荷载为0.3吨/㎡、特殊楼层荷载为1吨/㎡。租金单价为98-130元/㎡·月，管理费为10元/㎡·月。

项目内部生产情况

在功能配套上，天安云谷一改传统产业园只做基础配套的模式，通过引入多元业态，强化“生活感”的营造。在项目配套的综合商业体内，合计共有120余家品牌商户入驻，涵盖主题餐饮、休闲娱乐、生活体验馆、快时尚、零售跨界、儿童亲子、创意工坊等。此外，项目还将公共服务设施引入园区，如图书馆、剧场、科技艺术展览馆等。

项目商业配套情况(来自网络)

为更好地吸引和留住人才，天安云谷还配建了较大体量的人才公寓，可提供1165套小面积品质公寓、均为loft双层结构，单套面积约45-50㎡，套内配有开放式厨房、智能家电等可拎包入住。

配套人才公寓室内情况

★为入驻企业提供一站式政务服务

天安云谷为初创企业提供全方位的拎包入驻服务，通过云计算和物联网，将行政审批、政策咨询、小额贷款、产品展示等多种创新资源整合，为入园企业提供综合性创新服务。

综上可见，天安云谷进行的城市更新，不仅仅是通过“工业上楼”的方式对建筑空间实现更新，更重要的是开发模式的改变以及城市运营与服务水平的更新。

天安云谷实现了以云计算产业、互联网产业、物联网产业、新一代信息技术产业研发设计为核心的自主创新研发基地的转变，同时兼有总部管理运营及完善的产业生活配套功能，对完善坂田科技城片区延伸产业链、完善产业集群、拓展产业空间具有重要作用。

03

东莞松湖智谷

★借力粤港澳大湾区核心区域，积极推动产业转型升级

项目处在粤港澳大湾区核心区域和东莞几何中心位置，位于寮步镇与松山湖北区交界处。据了解，寮步镇的定位是创新创业之城，近年来积极对接融入粤港澳大湾区建设和松山湖功能区统筹发展战略，聚焦“科技创新+先进制造”推动产业转型升级，培育壮大新一代电子信息、高端装备制造、汽车销售服务等主要产业，加速布局声学光学电子、新型储能、新材料等战略性新兴产业。

正是区位上的优势，令松湖智谷受到许多投资者青睐。

当前，寮步镇已纳入松山湖片区，松湖智谷也恰好处在松山湖“1+6”协同发展区的核心位置，享有松山湖同等的政策扶持。项目总建设用地规模达735亩、建筑面积约达180万平方米、综合容积率约3.67。其中，一期投资约20亿元，占地约338亩、建筑面积约80万平方米，涵盖业态分别有工业大厦、研发办公及商业配套，配比约为66%、24%和10%;二期建设用地面积约220亩，主要是产业用地区;三期建设用地面积约177亩，主要用于建设配套服务区。

项目实景图

★积极承接深圳产业外溢，打造智造名城的新智造基地

从定位上看，松湖智谷产业园是松山湖产业配套以及深圳产业外溢的承接地。据了解，深圳产业外溢东莞的企业主要分为两大类，其一是跟随华为迁移的上下游供应链企业、其二是由于生产成本等原因自行外迁的企业。为了更好的吸引深圳产业转移过去的中小企业，松湖智谷还推出了租金售价的优惠和补贴，具体措施为免租18个月、厂房租金低至13元/㎡·月，购买厂房优惠更可高达1000元/月。从园区入驻企业的地域分布情况看，其中有约50%的企业来自深圳和广东省内其他城市，东莞本地企业仅约占40%，足见项目对深圳中小企业的吸引力之大。从产业类型来看，项目主要涵盖了高端电子信息类、智能装备制造类和新材料类。目前，园区签约进驻企业约达521家，国家高新技术企业274家、规模以上企业317家、行业龙头企业47家、市镇“倍增计划”企业26家、科研实验室39家。

★灵活多元的产业用房设计和租售模式，满足“工业上楼”需求

松湖智谷主要涵盖三大类建筑形态，分别是工业大厦、研发大厦和企业总部大厦，具备了设计研发、中试检测、总部办公、生产制造、产品展示及物流仓储等六大功能，从而构成了智能制造全生态链。工业大厦以智能制造产业用房为主，设置了吊装平台、卸货平台、大型货物中转平台、物流中转仓库等，着力解决了层高、承重、隔振、吊装、物流等问题。

研发大厦满足企业研发、试制/中试、检测、营销、产品展示、物资流通及存储、管理办公等个性化需求，与工业大厦形成生态产业链聚集格局。研发大厦采用国际化的空中垂直绿化、全玻璃幕墙空间设计，并采用双层中空LOW-E玻璃、隔音隔热，降低入驻企业办公成本。

研发大厦外立面及内部办公室情况(来自网络)

企业总部大厦位于园区的二期项目地块，总建筑面积为64000平方米、建筑总高度达150米、建筑层数为34层、标准层高4.2米，配备10部高速电梯。项目包含6栋大厦，重点引进服务于智能制造产业的科技、金融、研发、设计、贸易等生产性服务业总部企业，集研发设计、展销体验、贸易销售、金融服务于一体。项目定位为城市级产业配套综合体，引进生活商超、电影院、健身房、商务酒店等，为园区企业提供办公生产、创业孵化、休闲娱乐、生活消费、员工居住等一体化服务。

企业总部大厦建筑效果图(来自网络)

松湖智谷作为东莞产业转型升级基地试点之一，享有相关产权分割销售政策，整体商业模式采取租售结合的模式。在探索工业用地产权分割、产业转型升级、土地集约化发展的过程中，为东莞乃至全国工业用地创新开发提供经验成果，这对于企业在筹备IPO过程中优化资产配置也起到了积极的助推作用。

★秉持绿色生态导向，营造宜居宜业氛围

项目以产业生态新城为核心理念，围绕园区企业和员工的需求，采取8+N运营服务模式，还建有一站式服务中心、共享会议室、智能餐厅、政务中心、三大市政公园、人才公寓和教育配套等，解决企业人才吃住行生活配套。从项目的鸟瞰图可见，尽管项目功能定位为产业园区，但其通过拔高局部地块容积率的方式腾挪出了相当多的空间，用于增加园区绿化景观、生态公园及河道景观等公共基础设施。

可见，松湖智谷并不是一个简单的产业园，而是一座可以将工作和生活相互融合的小城，同时也是一个具有现代科技和人文情怀的产业公园。

受到现有土地资源极度紧缺，以及产业发展空间亟待扩容的双重因素推动，珠三角主要城市在工业上楼方面的实践案例数量已经不少，尤其是以深圳和东莞为代表的城市均有运营多年的典型项目。

工业上楼具有较明显的地域性特征，对于土地资源较为充足的非一线城市，短期内或难有推进的需求与动力，而同样作为土地资源稀缺的一线城市，未来工业上楼或也将逐渐形成趋势，但能否在上海铺开，留待下篇探讨。

注：部分图文结合笔者调研并参考网络资料整理。