采用“公募基金+ABS”双层结构，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。基础设施公募REITs采取封闭式运作，基金管理人主动运营管理以获取项目租金等稳定现金流，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

如下所示：

四、保障性租赁住房REITs准入条件

发改委、证监会、交易所等部门已出台一系列制度、规范，旨在促进保障性租赁住房这类底层资产更好衔接和适配基础设施公募REITs，规范保障性租赁住房REITs业务的开展。目前，除了需要满足公开募集基础设施证券投资基金的一般要求外，保障性租赁住房REITs还需符合以下条件：

2022 年 8 月 16 日，国内首批三只保租房 REITs（华夏北京保障房 REIT、中金厦门安居 REIT、红土创新深圳安居 REIT）正式公开发售，同年12月9日，华夏基金华润有巢租赁住房 REIT 正式上市。值得关注的是，国内已发行的4支保障性租赁住房REITs均位于人口净流入城市，保障性租赁住房需求量大，其所有底层基础设施资产为1.13万套保障性租赁住房及少量商业，原始权益人或其关联方继续作为外部管理机构运营管理资产。

根据近期披露的保障房REITs2023年2季度业绩显示，基础设施资产整体运行平稳。得益于保租房项目相对于周边项目较低的租金水平，在刚需的推动下，各物业出租率均维持在96%以上，各项目均完成当期招募书中预测可供分配金额，这也显示出保租房REITs拥有较强的抗周期能力。

保障性租赁住房REITs的上市发行不仅是一次大胆的探索，而且具有示范意义，它成功实现了行业内可复制的“投、融、管、退”模式，为促进房地产转型发展打开了思路。未来，随着国家政策支持力度逐渐加大，保障性租赁住房REITs板块也将不断完善成熟，为推动建立租购并举的住房制度，解决新市民、青年人的住房困难问题提供平台支持。房地产开发企业、租赁住房运营企业及各相关企业可从快速发展的租赁住房行业中寻找自身产业转型机会或业务增量机会，进而带动整个房地产市场实现健康发展。

基础设施资产价值评估为项目申报发行过程中的关键一环，对上市定价有重要影响，虽然公募REITs市场价值会存在短期波动，但从长期来看，其最终将回归资产的内在价值，合理评估的资产价值可以锚定公募REITs的长期投资价值。