随着上海城市更新的不断推进，上海在2022年底发布了《加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作支持政策》和《关于加快推进我市旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的实施意见》，标志着上海“两旧一村”改造工作开启了新的征程。

能得到多少补偿，能换多大的房子是征收中大家最关心的问题。

许多不理解政策的人都有疑惑，听说某人能补偿3套房子，为什么我只能换1套房子。听说某人补偿均价10万元/平方米，为什么我的评估价只有5万元/平方米。

为帮助大家更直观的了解征收补偿标准，以本市的2个案例，给大家介绍相关的补偿政策，避免断章取义。

一、国有土地房屋征收补偿案例

上海市征收国有土地上的房屋的纲领性文件是2011年上海市政府发布的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(市政府令第71号)。国有土地上房屋类型包括旧里，新里，非成套新工房，成套新工房等。居住房屋的权利人也通常分为2种，被征收人或公有房屋承租人，即我们常说的私房和公房。被征收人的房屋补偿为评估价的100%，公有房屋承租人则为80%。

被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，补偿、补助的科目如下：

1、被征收房屋的房地产市场评估价格;

2、价格补贴;

3、特定房屋类型的套型面积补贴;

4、居住困难户的保障补贴;

5、搬迁费和临时安置费。补偿科目中的1、2、3俗称为三块砖头。

对于补偿科目4，按照71号令的相关记载，“按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。”

居住困难户的人口认定一般会剔除福利分房、他处有房等因素，故现在的征收基地中存在居住困难户补贴的产数较少。

下面以本市某区内环线内的一处旧里住宅补偿为例。王某承租一产公房，房屋使用面积为20平方米，按旧里1.54的换算系数建筑面积为30.8平方米。经评估公司评估，该户房地产市场价格为62000元/平方米，该地块房地产均价为60000元/平方米。经计算，王某的补偿价格如下：

1、承租人房屋补偿价格=房屋的建筑面积×房屋评估单价×80%=30.8×6.2×80%=153万元;

2、价格补贴=房屋的建筑面积×评估均价×补贴系数=30.8×6×0.3=55万元;

3、套型面积补贴=评估均价×补贴建筑面积=6×15=90万元;

4、其他各类补贴奖励费(签约奖、搬家补助、临时建筑残值补偿)等约为46万元;

5、无居住困难户补贴。

按上述计算，王某可获得共计344万元的补偿款。由于奖励费及相关补助费不能用于产权调换，故王某能够用于产权调换购买期房的金额为298万元。如王某选择房屋置换，他可以置换本区的安置房(外环线附近)，以安置房单价4.5万元/平方米为例，则王某可置换一套66平方米的本区安置房，故老房与新房的得房比例为1:2左右。如王某希望置换郊区的安置房，目前郊区安置房通常在外环线以外10-15公里，以安置房单价2.5万元/平方米为例，王某可置换一套120平方米的安置房。用于安置被征收人的安置房通常为政府通过回购获得，政府回购价与安置价基本相当，不存在安置房回购差价。若王某选择纯货币补偿，则还可以多获得自行购房补贴，以10000元/平方米为例，补贴为31万，则王某的全部补偿金额为375万元。

二、征收集体土地房屋补偿案例

集体土地上的居住房屋，俗称宅基地。依据《上海市征收集体土地房屋补偿规定》(沪府规[2021]13号)等有关规定，补偿方式分为货币补偿、产权房屋调换及易地新建房屋。其中以产权房屋调换的补偿方式最为普遍。宅基地的补偿安置总金额由以下组成：

1、房屋建安重置结合成新

2、同区域新建商品住房的土地使用权基价

3、价格补贴

4、装修及附属的补偿

5、房屋的其他补偿(搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费、奖励费)

在宅基地的征收补偿中，需对该房屋的人口进行认定，每位被认定的人口可以按30-40平方米不等给予认定建筑面积，具体以各区的相关文件为准。当该产的房屋认定面积大于该房屋的证载建筑面积时，以认定面积为准。

下面以本市某区沈某的一处宅基地为例。

该房屋为二层楼房，其中相关权证或建房批准文件记载的房屋建筑面积为200平方米，认定建筑面积为200平方米。

该区人民政府根据《上海市征收集体土地房屋补偿规定》制定的土地使用权基价为2000元，价格补贴为400元/平方米。评估公司评估被征收人房屋建安重置结合成新单价为1600元/平方米，房屋装饰装修及附属物价格为20万元，该地块的《征地房屋补偿方案》中居住房屋临时安置补助费、奖励费等约7万元：

1、房屋建安重置结合成新=房屋的建安重置单价结合成新×认定面积=1600×200=32万元

2、同区域新建商品住房的土地使用权基价=同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价×认定面积=2000×200=40万元

3、价格补贴=价格补贴单价×认定面积=400×200=8万元

4、装修及附属补偿=20万元

5、房屋的其他补偿(搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费、奖励费)=7万元。该户的补偿总价为107万元。

宅基地的货币金额补偿明显低于旧里、新工房的补偿，但是由于宅基地的安置房价格远远低于市场价且安置房与宅地基位于同一街镇，所以被征收人多选择产权房屋调换的补偿方式。

以沈某所在地块的安置房为例，该地块的安置价为3500元/平方米，则沈某可置换房屋面积约为230平方米左右，即3-4套安置房，故老房与新房的得房比例为1:1.1左右。

在宅基地征收中，安置房的政府回购价通常远高于安置价，差价一般为1-1.5万元/平方米，以1.2万计算，则230平方米的房屋安置差价为276万元。所以一产宅基地的征收成本远远大于表面上的107万元，达到383万元。

一产国有旧里房屋纯货币的补偿金额可以达到均价10万元/平方米以上，或可安置一套小面积的本区安置房，或一套大面积的郊远区域的安置房。一产宅基地可调换3-4套安置房。房屋情况、类型的不同，补偿方式的不同都会造成补偿结果的不同。

上海市正通过各种形式的旧城区改造项目，不断优化城市面貌，提升城市服务功能，改善居民居住环境，愿城市让生活更美好。